Często zadawane pytania (FAQ)

1 . Co odpowiedzieć architektowi na pytanie jaka ma być wielkość budynku czyli jego powierzchnia wewnętrzna?

Co to jest powierzchnia wewnętrzna budynku? Jest to powierzchnia, którą wg Regulaminu Honorariów Architekta opracowanego przez Izbę Architektów, architekt powinien posługiwać się przy wycenie projektu.

Wg definicji Izby Architektów, jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzonej po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku na poziomie podłogi, bez pomniejszania o powierzchnię ścian wewnętrznych, z powiększeniem o powierzchnię antresoli.

Dla zainteresowanych link do Regulaminu Honorariów Architekta.

Jeśli chcielibyśmy pokazać powierzchnię wewnętrzną budynku na rysunku, na przykładzie rzutu domu, to wygląda to tak:

No dobrze ale skąd Inwestor ma wiedzieć jaka będzie powierzchnia wewnętrzna jego budynku ;) A może architekt mógłby mu powiedzieć? Albo chociaż podpowiedzieć? Oczywiście, od tego jesteśmy.
Możemy pomóc Ci określić powierzchnię wewnętrzną budynku.

Zanim przejdziemy dalej jeszcze mała dygresja. Architekt w projektowaniu posługuje się różnymi powierzchniami np. pow. użytkową , pow. całkowitą, pow. zabudowy, ale są to powierzchnie potrzebne np. dla Urzędu.  Natomiast na potrzeby wycen posługuje się powierzchnią wewnętrzną.

No dobrze, to zaczynamy. W pierwszej kolejności określ swoje potrzeby. Określ jakie i ile potrzebujesz pomieszczeń w domu. Czy potrzebujesz jednej sypialni czy pięciu. Może wystarczy Ci jedna łazienka albo nawet trzy łazienki to dla Ciebie za mało. A może dodatkowy pokój jako siłownia? Pokój dla gości, sauna, garderoba, spiżarka, pralnio-suszarnia czy pomieszczenie ogrodowe. Oj, dużo tego! A do tego każde pomieszczenie ma inną wielkość.

Przy spisie pomieszczeń nie zapomnij o pomieszczeniach pomocniczych typu: garaż, część gospodarcza czy piwnica. Są to pomieszczenia, które również musimy zaprojektować, niezależnie od ich funkcji.  Tak samo jak wykonawca na budowie musi wiedzieć ile metrów ma wybudować,  tak samo architekt musi wiedzieć ile metrów ma zaprojektować.

A więc zaczynamy... Weź kartkę papieru i zrób spis pomieszczeń, których będziesz potrzebował w przyszłym domu. Na razie nie określaj ich wielkości, tylko zastanów się jak będziesz funkcjonował w nowym domu, co będziesz tam robił, wyobraź sobie siebie, że już tam mieszkasz i z jakich pomieszczeń korzystasz.

Jeśli jest to dla Ciebie trudne, zerknij na przykładowe projekty w Internecie, które przeważnie mają podane nazwy pomieszczeń i ich przykładowe wielkości. Nie chodzi o to, żebyś wybrał jakiś projekt, tylko zerknij na kilka i przeanalizuj pomieszczenia. Możesz zerknąć na coś standardowego lub mniej standardowe przykłady domów np. na portalu Archdaily (polecamy ;)).

Ok, czyli masz już listę pomieszczeń? Teraz ich wielkości. I tu z pomocą przychodzi nasz dokument (link do ściągnięcia) w którym zostały podane przykładowe wielkości pomieszczeń w trzech wariantach - małym - dla małego domu, średnim - dla średniego i dużym.

Na koniec, jak już będziemy mieli wielkości wszystkich pomieszczeń, trzeba je zsumować. Przykładowo, po zsumowaniu wyszło ci 150m2. Następnie dodaj 15% tego metrażu na komunikację oraz 5% na ściany wewnętrzne czyli razem około 20%. Czyli 150m2 + 20% = 180m2 powierzchni wewnętrznej.

Właśnie określiłeś powierzchnię Twojego wymarzonego domu. Jesteś jeden krok do przodu! Gratulujemy.

2 . Jaki planowany jest standard budowy, wykończenia i wyposażenia domu w stanie wykończonym? Podstawowy, średni czy wyższy?

Po pierwsze, zadacie pytanie po co w ogóle o to pytamy? No właśnie...po co?
Chodzi o to, żebyśmy wiedzieli co będziemy projektować. Czy skromny, mały domek w ograniczonym budżecie, na prostej, płaskiej działce czyli z klasą, ale bez szaleństw. Czy czeka nas praca nad większym i wymagającym budynkiem np. na działce w spadku, gdzie będziemy mogli użyć niestandardowych (czyt. trudniejszych) rozwiązań projektowych i materiałowych. Właśnie o to chodzi w pytaniu o określenie standardu. Jest to pytanie bardziej ogólne niż szczegółowe. Nie chodzi tu o określenie dokładnych kosztów budowy budynku. Bardziej chodzi o określenie oczekiwań Inwestora co do projektu, czy stawia przed nami w miarę łatwe zadanie, średnie, czy bardzo trudne.

Standard podstawowy - czyli minimum za które da się w ogóle wybudować dom danej wielkości, żeby się wprowadzić. Bez żadnych szaleństw ;). Przeważnie standard podstawowy mają małe, zwarte domy parterowe o prostej konstrukcji, bez dużych pomieszczeń, z ograniczoną ilością i wielkością okien oraz z najprostszymi materiałami wykończeniowymi na zewnątrz domu np. tynk oraz wewnątrz: ściany malowane farbami, bez drogich materiałów wykończeniowych. Okna przeważnie PCV o wysokości do 220/230cm, otwierane, bez systemów przesuwnych (no chyba, że gdzieś jedna przesuwka może się znajdzie ;). Pokrycie dachu przeważnie dachówką + rynny ukryte systemowe. Do tego podstawowe instalacje typu gaz i rekuperacja, która stała się już w dzisiejszych czasach standardem. W standardzie podstawowym bardzo ważne jest trzymanie się budżetu, którego absolutnie nie możemy przekroczyć, bo w przeciwnym razie Inwestor może zablokować się finansowo i dom w ogóle nie powstanie. Jeśli chodzi o przykład domu w standardzie podstawowym, mógłby to być dom np: czarno-biały. Mały, skromny, bez drogich materiałów.

Standard średni - tu już możemy mówić o swobodzie projektowania, bo i możemy zaprojektować jakiś nadwieszony element domu bez słupa czy ściany i pokusić się o niestandardowe rozwiązania projektowe i materiałowe. Są to przeważnie domy średniej wielkości, około 250m2. Mogą mieć również większą ilość okien, w tym okien przesuwnych, przeważnie w systemach aluminiowych, dlatego ich wysokość może być większa niż okien z PCV np. 2,70, 3,00m. Do tego możemy użyć już innych materiałów zewnętrznych elewacyjnych niż tylko tynk: np. drewno, płytki mineralne, okładziny HPL i inne, ze średniej półki cenowej. Pokrycie dachu np. z blachy aluminiowej + rynny ukryte systemowe. Instalacje to pompy ciepła np. powietrze-woda, rekuperacja, klimatyzacja, fotowoltaika.  Nie mamy tak ograniczonego budżetu jak w stanie podstawowym, dlatego możemy pozwolić sobie na bardziej różnorodne rozwiązania projektowe i materiałowe :) Jeśli chodzi o przykład domu w standardzie średnim to byłby to dom: Przesunięte stodoły z cegły

Standard wyższy - no i tutaj w końcu możemy zaszaleć ;). Nie, nie chodzi tutaj o epatowanie udziwnieniami, ale o dobrą architekturę na światowym poziomie. W tym standardzie możemy już mówić o zaprojektowaniu czegoś oryginalnego, jedynego w swoim rodzaju. Chodzi o formę, ale również o użycie materiałów. Nie mamy praktycznie ograniczeń jeśli chodzi o różnorodne formy budynku, ilości i jakość przeszkleń np. cienkoramowe okna przesuwne, całe tafle szklane w poziomie ale również całe przeszklone ściany szczytowe. W tym standardzie obłożenie całego domu łupkiem, drewnem,  czy najdroższą blachą tytanowo-cynkową nie stanowi problemu. Rynny ukryte oraz obróbki blacharskie wykonane przez blacharza-specjalistę z blachy tytanowo-cynkowej (żadnych rynien systemowych). Szklane balustrady, niestandardowe materiały do wykończenia podłóg: żywice, beton szlifowany oraz ścian, wszystkie meble wykonane na wymiar przez stolarza, na zamówienie. Ponadstandardowe instalacje: gruntowa pompa ciepła, ponadstandardowe pomieszczenia: sauny, baseny, strefy SPA.  Jeśli chodzi o przykład domu w standardzie wyższym to byłby to dom (w sumie większość naszych domów ;) dom z okapem w Koniakowie , dom pod lasem w Katowicach, wisząca stodoła w Ustroniu, dom na stoku w Bielsku-Białej.

3. Czy architekt, w trakcie pracy nad koncepcją, przestawia kilka wstępnych propozycji a dopiero po rozmowie z Inwestorem na temat plusów i minusów danego rozwiązania, kontynuuje pracę nad koncepcją ostateczną?

Tworzenie koncepcji nie jest łatwe, wymaga od nas wielu dni analiz, prób, wstępnych szkiców, budowania wstępnych modeli 3D. Wszystko po to, żeby zobaczyć, jakie rozwiązania budynku będą najlepiej układać się na działce. W trakcie prac nad koncepcją zastanawiamy się, co w danym miejscu, dla danego inwestora, będzie najlepsze. Nieraz musimy odstawić prace koncepcyjne na parę dni, żeby się zdystansować i coś na nowo przemyśleć. Często zdarza się, że wybieramy jakiś wstępny wariant koncepcji, zaczynamy nad nim pracować ale okazuje się, że jednak nie działa. Musimy wtedy zrobić trzy kroki wstecz i rozpocząć prace od początku. Przy tworzeniu koncepcji musimy wziąć pod uwagę wiele wytycznych: szczegółowe wymagania Inwestora, działkę budowlaną, plan miejscowy, przepisy prawa. Dlatego ciężko jest nam z góry przewidzieć czy wstępne rozwiązanie projektowe będzie działać czy nie. Z tego powodu byłoby nam trudno, w trakcie pracy nad koncepcją, przestawić kilka wstępnych propozycji, z których każda może potem nie działać. Koncepcję tworzymy do momentu, w którym sami jesteśmy przekonani, że działa, spełnia wszystkie wymagania i ma to coś, co sprawia, że jest oryginalna i wyjątkowa.
Zdajemy sobie sprawę, że Ty jako Inwestor możesz mieć obawy, czy koncepcja Ci się spodoba czy nie. Zdarza się tak praktycznie za każdym razem. Musisz jednak pamiętać, że koncepcja to nie kwestia przypadku, czy naszego widzimisię. Wszystko co zostanie Ci zaprezentowane jest logiczne, z czegoś wynika i dlatego zostało zrobione tak a nie inaczej. Jeśli zaprojektowaliśmy Ci skośny dach, to najprawdopodobniej narzucał nam to plan miejscowy. Jeśli gdzieś daliśmy ogromne okno, to z pewnością masz na tę stronę piękny widok. Jeśli oddaliliśmy dom od granicy działki, to być może z tej strony masz las, od którego musimy się oddalić wg prawa. Do tego zawsze staramy się dać Inwestorowi jakąś wartość dodaną, coś dzięki czemu projekt jest oryginalny i od razu wiadomo, że był stworzony pod daną działkę i danego, wyjątkowego Inwestora.

4. Co to jest projekt wykonawczy i po co go zamawiać?

Inwestorzy często pytają nas co to jest projekt wykonawczy i do czego może im się przydać. A więc wyjaśniam: minimum projektowe, które służy do uzyskania pozwolenia na budowę to w kolejności: projekt koncepcyjny a następnie na podstawie zatwierdzonego projektu koncepcyjnego - projekt budowlany. A więc podsumowując: projekt budowlany służy do uzyskania pozwolenia na budowę, czyli przejścia wszystkich spraw urzędowych, formalnych, uzyskania zgód i akceptacji, natomiast projekt wykonawczy służy to tego, żeby z niego budować. Zasada jest taka, że jeśli chcesz wybudować dom, który będzie wyglądał tak jak na wizualizacji projekt wykonawczy jest do tego niezbędny. Wszystkie realizacje domów na naszej stronie były wykonywane w oparciu o komplet projektów, łącznie z projektami wykonawczymi. Bardziej szczegółowe rysunki w większej skali, detale architektoniczne, które są w nim zawarte, szczegółowo określają np. jak wykonać rynnę ukrytą czy jak wykonać attykę dachu płaskiego. Projekty wykonawcze zawierają również wszystkie zestawienia: zestawienie okien, zestawienie stali, zestawienie więźby dachowej, których nie ma w projekcie budowlanym.

W projekcie wykonawczym architektury, nie zajmujemy się rzutami budynku, układem funkcjonalnym ani wnętrzami budynku. Tym zajmowaliśmy się w projekcie budowlanym albo będziemy zajmować się na następnym etapie czyli w projekcie wnętrz. W projekcie wykonawczym architektury zajmujemy się doprecyzowaniem i uszczegółowieniem trudnych do rozwiązania elementów zewnętrznych budynku. Rysunki budowlane, wymagane formą i zakresem projektu budowlanego, są za małe i mało szczegółowe, żeby można było z nich wywnioskować, jak dokładnie wykonać dany element budynku np. jak wykonać taras, żeby był na równi z posadzką wnętrza domu, bez uskoku. Na etapie projektu budowlanego, znamy jedynie ogólny zarys całej bryły domu i jej gabaryty. Na etapie projektu budowlanego ani my, ani wykonawca, ani tym bardziej Inwestor nie wie, jak rozwiązane są detale zewnętrzne budynku.

Dopiero na etapie projektu wykonawczego, zastanawiamy się, które elementy zewnętrzne budynku, mogą sprawić problemy na budowie i zaczynamy je projektować. Dopiero na tym etapie zaczynamy się wgłębiać w dokładne ich rozwiązanie i rozrysowywać, co do śrubki. Dzięki projektowi wykonawczemu, to my projektanci, wymyślamy detale Twojego domu a nie wykonawca na budowie. Z doświadczenia wiemy, że większość wykonawców, nie mając projektu wykonawczego na budowie, nie będzie chciało uzyskać, ładnego i estetycznego detalu i wykończenia domu, którego byśmy sobie życzyli. Zastosuje natomiast rozwiązania najłatwiejsze dla siebie, takie, które stosował na dotychczasowych budowach, nie zastanawiając się czy to rozwiązanie jest zgodne z tym, które było planowane akurat w tym domu.

Posiadając projekt wykonawczy, wykonawca na budowie ma mniejszą swobodę wyboru rozwiązań łatwych dla siebie, niekoniecznie dobrych dla Inwestora. Mniejsza jest szansa na popełnienie błędów, czasem bardzo kosztownych. Rysunki wykonawcze są podstawą do egzekwowania jakości od wykonawcy. W przypadku, kiedy coś zostało wykonane niezgodnie  z projektem, to posiadając projekt wykonawczy, mamy możliwość wymagania od wykonawcy, żeby to poprawił. Dzięki zamówieniu projektu wykonawczego masz więc więcej spokoju na budowie. Wykonawca nie dopytuje, jak coś wykonać, ponieważ jest to narysowane w projekcie wykonawczym. Dzięki projektowi wykonawczemu, możesz zaoszczędzić pieniądze na budowie na dwa sposoby. Po pierwsze wykonawca, na podstawie dokładnego rysunku wykonawczego, wykonuje detal zgodnie z projektem. Oszczędzasz więc czas i pieniądze na wielu przeróbkach, tej samej rzeczy. Po drugie, jeśli wykonawca wykonał coś niezgodnie z rysunkiem wykonawczym, możesz od niego wymagać, żeby przerabiał coś na własny koszt a nie na Twój.

Jest jeszcze jedna zaleta projektu wykonawczego, którą obserwuję w praktyce. Kiedy inwestor pokazuje potencjalnemu wykonawcy projekt wykonawczy, na podstawie którego będzie on musiał budować, wykonawca od razu wie, że na tej budowie, będzie się od niego wymagało jakości. Dlatego większość kiepskich wykonawców w ogóle nie podejmuje się budowy z projektu wykonawczego. Dzięki projektowi wykonawczemu następuje naturalna selekcja wykonawców. Zwiększa się prawdopodobieństwo, że Twój dom będzie budował dobry wykonawca a w konsekwencji będziesz mógł być dumny z jakości budynku, w którym mieszkasz.